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Haus­halts­nahe Dienst­leis­tun­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung des Ver­mie­ters ist immer wie­der ein Streit­thema zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter. Die­ser Arti­kel gibt einen Über­blick über die wich­tigs­ten Streit­punkte im Zusam­men­hang mit haus­halts­na­hen Dienst­leis­tun­gen.


For­melle Anfor­de­run­gen

Der Bun­des­ge­richts­hof hat erst kürz­lich mit Urteil vom 19.07.2017 ent­schie­den, dass es für die for­melle Ord­nungs­ge­mäß­heit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung allein ent­schei­dend ist, ob es die darin gemach­ten Anga­ben dem Mie­ter ermög­li­chen, die zur Ver­tei­lung anste­hen­den Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an die­sen Kos­ten gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­prü­fen. Er betonte, dass es nicht zu bean­stan­den sei, dass der Mie­ter blät­tern muss, um die auf ihn ent­fal­len­den Kos­ten­an­teile nach­zu­voll­zie­hen, die auf meh­rere Sei­ten ver­teilt sind.

Nach­voll­zieh­bar­keit und Prüf­fä­hig­keit der Abrech­nung für den Mie­ter

In einem wei­te­ren Urteil hat der Bun­des­ge­richts­hof mit Beschluss vom 25.04.2017 ent­schie­den, dass eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht des­halb for­mell unwirk­sam ist, weil der Ver­mie­ter die getrennt nach Kos­ten­ar­ten auf­ge­führ­ten Kos­ten nur ein­zeln ange­ge­ben hat, ohne für jede Kos­ten­art eine Summe zu bil­den.

Das Gericht führte hierzu aus: „Maß­geb­lich für die for­melle Ord­nungs­ge­mäß­heit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist die Nach­voll­zieh­bar­keit und Prüf­fä­hig­keit für den Mie­ter. Not­wen­dig, aber auch aus­rei­chend ist es, dass der Mie­ter die ihm ange­las­te­ten Kos­ten bereits aus der Abrech­nung klar erse­hen und über­prü­fen kann, sodass die Ein­sicht­nahme in dafür vor­han­dene Belege nur noch zur Kon­trolle und zur Besei­ti­gung von Zwei­feln erfor­der­lich ist. Hierzu genügt auch eine Auf­lis­tung der für die jewei­lige Betriebs­kos­ten­art ange­fal­le­nen Ein­zel­be­träge.“

In einem wei­te­ren Beschluss hat der Bun­des­ge­richts­hof am 24.01.2017 ent­schie­den, dass es für die Dif­fe­ren­zie­rung der Kos­ten­po­si­tio­nen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung not­wen­dig und aus­rei­chend ist, die Kos­ten nach den Zif­fern des Betriebs­kos­ten­ka­ta­logs aus der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung auf­zu­schlüs­seln. Im Hin­blick auf die Dif­fe­ren­zie­rung der Abrech­nung nach ein­zel­nen Kos­ten­po­si­tio­nen ist die Nach­voll­zieh­bar­keit grund­sätz­lich gewähr­leis­tet, wenn der Ver­mie­ter eine Auf­schlüs­se­lung vor­nimmt, die den ein­zel­nen Zif­fern des Betriebs­kos­ten­ka­ta­logs in § 2 der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung ent­spricht. Eine wei­tere Auf­schlüs­se­lung nach ein­zel­nen Posi­tio­nen inner­halb einer Zif­fer ist dann nicht erfor­der­lich.

Ver­mie­ter muss haus­halts­nahe Dienst­leis­tun­gen auf­schlüs­seln

Mie­ter einer Woh­nung kön­nen inner­halb ihrer Steu­er­erklä­rung eine Steu­er­ermä­ßi­gung in Höhe von 20 % der Lohn­kos­ten bean­spru­chen, wenn die von ihnen zu zah­len­den Neben­kos­ten Beträge umfas­sen, die für ein haus­halts­na­hes Beschäf­ti­gungs­ver­hält­nis, für haus­halts­nahe Dienst­leis­tun­gen oder für hand­werk­li­che Tätig­kei­ten geschul­det wer­den und der Anteil an den vom Ver­mie­ter gezahl­ten Auf­wen­dun­gen ent­we­der aus der Jah­res­ab­rech­nung her­vor­geht oder durch eine Beschei­ni­gung des Ver­mie­ters oder sei­nes Ver­wal­ters nach­ge­wie­sen wird.

Zu den rele­van­ten Kos­ten zäh­len bei­spiels­weise War­tungs- und Rei­ni­gungs­kos­ten für Heiz­an­la­gen, Warm­was­ser­ge­räte und Auf­züge, Schorn­stein­fe­ger­ge­büh­ren sowie die Kos­ten der Inan­spruch­nahme von Haus­meis­ter­ar­bei­ten.

In einem aktu­el­len Urteil vom 18.10.2017 hat das Land­ge­richt Ber­lin in die­sem Zusam­men­hang ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter dem Mie­ter ermög­li­chen muss, die Steu­er­ermä­ßi­gung tat­säch­lich zu erlan­gen. Hier­für muss der Ver­mie­ter keine Steu­er­be­schei­ni­gung erstel­len oder ein­zelne Betriebs­kos­ten­ar­ten aus­drück­lich als „Auf­wände für haus­halts­nahe Dienst­leis­tun­gen“ ein­ord­nen und bezeich­nen. Er muss jedoch die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung so gestal­ten, dass der Mie­ter die Mög­lich­keit erhält, selbst anhand der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu ermit­teln, wel­che Dienst­leis­tun­gen erbracht und wel­che Beträge dafür auf­ge­wen­det wor­den sind. Hier­für muss der Ver­mie­ter Pau­schal­rech­nun­gen auf­schlüs­seln und den Anteil der Dienst­leis­tun­gen aus­wei­sen.

Eine Klau­sel im Miet­ver­trag, nach der der Ver­mie­ter kei­nen Nach­weis über haus­halts­nahe Dienst­leis­tun­gen schul­det, benach­tei­ligt den Mie­ter unan­ge­mes­sen und ist daher unwirk­sam.

Beschei­ni­gung liegt im Zeit­punkt der Erstel­lung der Steu­er­erklä­rung nicht vor

Ein häu­fi­ges Dilemma ist, dass im Zeit­punkt der Erstel­lung der Steu­er­erklä­rung der Beleg (z. B. Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, Neben­kos­ten­ab­rech­nung, Ver­wal­ter­ab­rech­nung, WEG-Abrech­nung) noch nicht vor­liegt und wahr­schein­lich erst viel spä­ter erstellt wird. Mie­ter und Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die ihre Neben­kos­ten­ab­rech­nung oder Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei der Anfer­ti­gung ihrer Steu­er­erklä­rung noch nicht erhal­ten haben, kön­nen in die­sem Fall die abzieh­ba­ren Beträge der Neben­kos­ten­ab­rech­nung oder Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung des Vor­jah­res ange­ben, die sie im Ver­an­la­gungs­jahr erhal­ten haben.


Bei Fra­gen spre­chen Sie uns gerne an.


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