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Die Miet­preis­bremse

Am 1. Juni 2015 ist die Miet­preis­bremse in Kraft getre­ten. Durch sie sollte die Stei­ge­rung der Miet­höhe bei Neu­ver­mie­tun­gen in Gegen­den mit einem „ange­spann­ten Woh­nungs­markt“ begrenzt wer­den.


Die Miet­preis­bremse sollte einen gerech­ten Aus­gleich zwi­schen den Inter­es­sen von Ver­mie­tern und Mie­tern schaf­fen und ver­hin­dern, dass die Mie­ten von Woh­nun­gen über ein gewis­ses Maß hin­aus anstei­gen. Nach rund zwei­ein­halb Jah­ren Erfah­rung mit der Miet­preis­bremse ist es Zeit, einen Rück­blick zu wagen.

Rege­lun­gen der Miet­preis­bremse

In bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen kann der Ver­mie­ter die Miete inner­halb von drei Jah­ren um maxi­mal 20 Pro­zent erhö­hen (Kap­pungs­grenze). Zusätz­lich konn­ten die Bun­des­län­der bereits seit dem 1. Mai 2013 für Gebiete mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt die Kap­pungs­grenze für Miet­erhö­hun­gen von 20 Pro­zent auf 15 Pro­zent absen­ken. Diese Kap­pungs­grenze gilt aus­schließ­lich für bestehende Miet­ver­träge.

Kern der Miet­preis­bremse ist, dass bei der Wie­der­ver­mie­tung von Bestands­woh­nun­gen die zuläs­sige Miete in Gebie­ten mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt höchs­tens auf das Niveau der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­miete zuzüg­lich 10 Pro­zent ange­ho­ben wer­den darf. Von der Miet­preis­bremse sind Neu­bau­ten aus­ge­nom­men. Aus­ge­nom­men ist außer­dem die erste Ver­mie­tung nach einer umfas­sen­den Moder­ni­sie­rung.

Umset­zung ist Län­der­sa­che

Die Län­der wur­den ermäch­tigt, für höchs­tens fünf Jahre die Gebiete mit ange-spann­tem Woh­nungs­markt aus­zu­wei­sen. Viele Län­der haben von die­ser Mög­lich­keit inzwi­schen Gebrauch gemacht und Gebiete defi­niert, die der Miet­preis­bremse unter­wor­fen sind.

Die Miet­preis­bremse gilt seit 2015 in Baden-Würt­tem­berg, Bay­ern, Ber­lin, Bre­men, Ham­burg, Hes­sen, Nord­rhein-West­fa­len, Rhein­land-Pfalz und Schles​wig​-Hol​stein​.In Bran­den­burg, Nie­der­sach­sen und Thü­rin­gen wurde sie 2016 ein­ge­führt.

Am 26. Januar 2017 hat der Land­tag die Lan­des­re­gie­rung in Meck­len­burg-Vor­pom­mern auf­ge­for­dert, auf Anfrage der betrof­fe­nen Kom­mu­nen die Miet­preis­bremse durch Rechts­ver­ord­nung zeit­nah ein­zu­füh­ren.

Im Saar­land sowie in Sach­sen-Anhalt wird die Ein­füh­rung der Miet­preis­bremse noch geprüft. In Sach­sen wird davon aus­ge­gan­gen, dass in kei­ner säch­si­schen Gemeinde der Woh­nungs­markt ange­spannt ist.

Ent­schei­dun­gen zur Miet­preis­bremse

Die 67. Zivil­kam­mer des Land­ge­richts Ber­lin erklärte die Miet­preis­bremse für ver­fas­sungs­wid­rig. In einem Hin­weis­be­schluss vom 14. Sep­tem­ber 2017 ver­tra­ten die Ber­li­ner Rich­ter die Auf­fas­sung, die Miet­preis­bremse ver­stoße gegen den Gleich­heits­grund­satz.

Auch das AG Mün­chen und das Amts­ge­richt Ham­burg-Altona hat­ten die Miet-preis­bremse für unwirk­sam ange­se­hen. Die Amts­ge­richte erklär­ten aller­dings die Lan­des­ver­ord­nun­gen, mit denen die von der Miet­preis­bremse kon­kret erfass­ten Gebiete fest­ge­legt wer­den, man­gels ord­nungs­ge­mä­ßer Begrün­dung für unwirk­sam.

Die Rich­ter der 65. Zivil­kam­mer hat­ten im Urteil vom 29. März 2017 aus­ge­führt, dass gegen die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Rege­lung zur Miet­preis­bremse keine Beden­ken bestün­den.

Bestel­ler­prin­zip im Mak­ler­recht

Mit dem gleich­zei­tig all­ge­mein gel­ten­den Prin­zip „Wer bestellt, der bezahlt“ sollte sicher­ge­stellt wer­den, dass der­je­nige, der den Mak­ler beauf­tragt und in des­sen Inter­esse der Mak­ler über­wie­gend tätig wird, ihn auch bezahlt.

Um eine Umge­hung des Bestel­ler­prin­zips zu ver­mei­den, müs­sen Ver­träge über die Woh­nungs­ver­mitt­lung künf­tig in Text­form (z. B. per E-Mail) geschlos­sen wer­den. Eine von die­sem Prin­zip abwei­chende Ver­ein­ba­rung ist unwirk­sam und buß­geld­be­wehrt.

Beim Kauf und Ver­kauf eines Objekts gilt das Bestel­ler­prin­zip im Übri­gen nicht.

Am 21. Juli 2016 hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Ände­run­gen bei den Mak­ler­pro­vi­sio­nen für Miet­woh­nun­gen bestä­tigt.

Fazit

Es bleibt span­nend zu beob­ach­ten, wie sich die Recht­spre­chung wei­ter­ent­wi­ckelt. Es ist zu erwar­ten, dass sich andere Gerichte der 67. Zivil­kam­mer des Land­ge­richts Ber­lin anschlie­ßen und in einem Urteil die Miet­preis­bremse als ver­fas­sungs­wid­rig betrach­ten.


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