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Aus­lands­im­mo­bi­lien – schöne Aus­sicht ohne Reue

Finca in Spa­nien, Feri­en­haus in Hol­land, Schloss in Öster­reich: Immobilien­eigentum im Aus­land hat durch­aus sei­nen Charme. Wer sich die­sen Traum erfüllt, sollte aber mög­lichst mit dem Erwerb was­ser­dichte erb- und steu­er­recht­li­che Rege­lun­gen tref­fen.

Text: Eva-Maria Neu­thin­ger


Blick in den Park, direkt am Meer, moder­ni­sier­ter Alt­bau, guter Preis: Da musste Hei­ner Schnei­der ein­fach zugrei­fen. Der Unter­neh­mer aus dem Müns­ter­land, der natür­lich anders heißt, kaufte das Haus kurz ent­schlos­sen und ver­bringt jetzt zwei Monate im Jahr mit der Fami­lie in sei­nem eige­nen klei­nen Para­dies in Spa­nien. Das Geld für die Inves­ti­tion war da, und auf dem Konto brächte es momen­tan sowieso nur Zin­sen im Pro­mil­le­be­reich. Über die recht­li­chen und steu­er­li­chen Moda­li­tä­ten beim Erwerb infor­mierte Schnei­der sich, damit alles seine Rich­tig­keit hat. Mit wei­te­ren Details wollte er sich nicht abge­ben, schließ­lich ist eine Immo­bi­lie doch eine Immo­bi­lie, ob hier­zu­lande oder im EU-Aus­land – dachte er zumin­dest.

Der Fir­men­chef ist keine Aus­nahme. Eine Mil­lion Bun­des­bür­ger hat eine Immo­bi­lie im Aus­land, doch kaum einer kennt den für ihn gel­ten­den regio­na­len und inter­na­tio­na­len Rechts­rah­men. Pro­ble­ma­tisch ist das im Erb- und Schen­kungs­fall. Oft stellt sich die Frage, wel­ches Recht und – noch wich­ti­ger – Steu­er­recht anzu­wen­den ist.

An Erb­rechts­pla­nung den­ken

„Eigen­tü­mer bewe­gen sich auf ver­min­tem Gelände“, meint Hans Rudolf Ham­mann, Mit­glied des Geschäfts­füh­ren­den Aus­schus­ses der Arbeits­ge­mein­schaft Erbrecht des Deut­schen Anwalt­ver­eins. „Die Zusam­men­hänge sind in aller Regel so kom­plex, dass unbe­dingt Exper­ten aus den jewei­li­gen Län­dern ein­ge­schal­tet wer­den soll­ten.“ Statt ein Thema durch die deut­sche Brille zu sehen, müs­sen Lan­des­ge­setze beach­tet wer­den. Exis­tiert etwa hier­zu­lande ein gemein­schaft­li­ches Tes­ta­ment, muss es anderswo nicht aner­kannt wer­den. Sorg­fäl­tige Erb­rechts­pla­nung ist bei Immo­bi­lien im Aus­land des­halb das A und O, um spä­tere Pro­bleme zu ver­mei­den.

Laut EU-Erb­rechts­ver­ord­nung gel­ten die Regeln des Staa­tes, in dem der Ver­stor­bene den letz­ten gewöhn­li­chen Auf­ent­halts­ort hatte, aber das ist schwam­mig. „Es gibt einen Kri­te­ri­en­ka­ta­log, nach dem die­ser zu bestim­men ist“, sagt Ham­mann. „Er ist aber nicht lücken­los.“ So kann der Wohn­sitz ein Indiz sein, muss es aber nicht. Der gewöhn­li­che Auf­ent­halts­ort liegt dort, wo der Ver­stor­bene sei­nen Lebens­mit­tel­punkt hatte, Kon­ten führte, Freunde und Fami­lie leben. Dies prü­fen die Behör­den. Auf der siche­ren Seite sind nur Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer, die im Tes­ta­ment fest­le­gen, wel­ches Recht gel­ten soll. Im Fach­jar­gon heißt das „Rechts­wahl“. Der letzte Wille kann den Pas­sus „Ich wähle deut­sches Recht“ ent­hal­ten. Bes­ser wäre, die Aus­sage mit­hilfe erfah­re­ner Exper­ten was­ser­dicht zu machen. „Wir emp­feh­len, nicht davon aus­zu­ge­hen, im Allein­gang sei­nen Nach­lass recht­lich und steu­er­lich regeln zu kön­nen“, warnt Ham­mann. „Die Gefah­ren lau­ern unter der Ober­flä­che.“

Keine Behör­den­gänge ver­ges­sen

Wie gra­vie­rend Nach­läs­sig­kei­ten bei der Rege­lung des Aus­land­ser­bes sein kön­nen, zeigt fol­gen­der Fall: Ein kin­der­lo­ses Ehe­paar wollte Freun­den eine Immo­bi­lie in Spa­nien hin­ter­las­sen. So stand es im Tes­ta­ment. Erst starb die Frau. Ihr Mann ver­gaß, ihren Anteil im spa­ni­schen Grund­buch auf sich umschrei­ben zu las­sen. Als er starb, brauch­ten die Freunde für die Ver­mö­gens­über­tra­gung viele Doku­mente und Nach­weise. Es begann damit, dass das Tes­ta­ment über­setzt und die Echt­heit mit einer Apos­tille bestä­tigt wer­den musste, einer Beglau­bi­gung im inter­na­tio­na­len Urkun­den­ver­kehr. „Diese wird regel­mä­ßig von aus­län­di­schen Behör­den ange­for­dert, was Ver­wal­tungs­auf­wand und damit zusätz­li­che Kos­ten bedeu­tet“, so Ham­mann. Benö­tigt wur­den zudem eine inter­na­tio­nale Ster­be­ur­kunde, der Kauf­ver­trag sowie diverse Bank- und Steu­er­be­schei­ni­gun­gen. „Der Ver­stor­bene hätte den Erben einen gro­ßen Gefal­len damit getan, nach dem Tod sei­ner Frau im Grund­buch in Spa­nien sein Allein­ei­gen­tum direkt ein­tra­gen zu las­sen“, sagt Ham­mann. „Das wäre mit weni­ger Auf­wand ver­bun­den gewe­sen, schon weil es für seine Erben ungleich schwie­ri­ger war, die not­wen­di­gen Unter­la­gen wie den Kauf­ver­trag bei­zu­brin­gen.“

Wich­tig ist auch, die steu­er­li­chen Fol­gen des Immo­bi­li­en­kaufs im Aus­land zu beach­ten. „In vie­len Staa­ten unter­lie­gen Immo­bi­lien der Erb­schaft­steu­er­pflicht des Lan­des, in dem sie sich befin­den“, warnt Vol­ker Kai­ser, Vize­prä­si­dent der Bun­des­steu­er­be­ra­ter­kam­mer. „Des­halb wer­den Aus­lands­im­mo­bi­lien im Aus­land auch ent­spre­chend berück­sich­tigt.“ Gleich­zei­tig greift der deut­sche Fis­kus zu, wenn sich der Ver­stor­bene oder der Erbe gewöhn­lich in Deutsch­land auf­hielt oder auf­hält. „Daher kommt es nicht sel­ten dazu, dass sowohl Deutsch­land als auch der Bele­gen­heits­staat der Immo­bi­lie die Erb­schaft­steuer für ein und die­selbe Immo­bi­lie ein­for­dern.“ Nur mit Däne­mark, Frank­reich, Grie­chen­land, Schwe­den, der Schweiz und den USA bestehen Dop­pel­be­steue­rungs­ab­kom­men. Anderswo dro­hen hohe Steu­er­zah­lun­gen.

Ingo Kleut­gens, Vize­prä­si­dent der Steu­er­be­ra­ter­kam­mer Hes­sen, betont: „Aus steu­er­li­cher Sicht gilt es, bereits beim Erwerb einer Immo­bi­lie etwaige Kon­se­quen­zen des Erb­falls unter Betrach­tung steu­er­li­cher Rege­lun­gen poten­zi­el­ler Bele­gen­heits­staa­ten der Immo­bi­lie – auch im Zusam­men­hang mit Dop­pel­be­steue­rungs­ab­kom­men auf dem Gebiet der Nach­lass-, Erb­schaft- und Schen­kungsteu­ern – zu über­prü­fen und einer ver­glei­chen­den Beur­tei­lung zu unter­zu­zie­hen.“ Dazu zählt die Frage nach Frei­be­trä­gen, Vor­tei­len von Dop­pel­be­steue­rungs­ab­kom­men oder spe­zi­fi­schen Vor­be­rei­tun­gen, die, um die Steu­er­be­las­tung zu min­dern, auf die Gege­ben­hei­ten des Lan­des zuge­schnit­ten sein müs­sen, in dem sich die Immo­bi­lie befin­det.

Dop­pel­be­steue­rung ver­mei­den

Wer sich nicht bera­ten lässt, ris­kiert absurde Kon­stel­la­tio­nen. Was etwa pas­siert, falls der Feri­en­haus-Eigen­tü­mer als Rent­ner die Zelte in Deutsch­land abbricht, um den Lebens­abend in Anda­lu­sien zu ver­brin­gen? Blei­ben die Erben in Deutsch­land, unter­liegt das Ver­mö­gen, das sie erhal­ten, der deut­schen wie der spa­ni­schen Erb­schaft­steuer. Unter­neh­mer Schnei­der sollte also mit dem Steu­er­be­ra­ter klä­ren, wie sich die Erb­schaft­steu­er­last für seine Erben mini­mie­ren lässt, falls er sich wie geplant im wohl­ver­dien­ten Ruhe­stand end­gül­tig nach Spa­nien absetzt – sonst akzep­tiert er durch Untä­tig­keit, dass hohe und even­tu­ell dop­pelte Steu­er­for­de­run­gen ent­ste­hen.

Steu­er­fal­len

Bei Erb­schaft und Schen­kung immer Steu­er­be­ra­ter und Anwalt ein­schal­ten

Das deut­sche Steu­er­recht macht kei­nen gro­ßen Unter­schied zwi­schen Erben und Schen­ken. Im Aus­land kann das ganz anders aus­se­hen, hier sind je nach Region mög­li­cher­weise über­ra­schende Details mit dem Steu­er­be­ra­ter zu klä­ren, wie das Bei­spiel Spa­nien zeigt:

WERT­ZU­WACHS­STEUER: Will der Unter­neh­mer sei­nem Nach­wuchs früh­zei­tig eine Immo­bi­lie über­tra­gen, kommt die soge­nannte Wert­zu­wachs­steuer ins Spiel. Die spa­ni­schen Kom­mu­nen wol­len quasi an der „stil­len Reserve“ von Haus oder Woh­nung teil­ha­ben. Die Abgabe wird bei Ver­kauf, Ver­schen­ken und Ver­er­ben fäl­lig.

EIN­KOM­MEN­STEUER: Der Eigen­tü­mer zahlt zusätz­lich Ein­kom­men­steuer, falls er das Haus ver­erbt oder ver­schenkt. In Deutsch­land gibt es das nicht. Hier kann nur Spe­ku­la­ti­ons­steuer anfal­len.

BERECH­NUNG: Wie viel der spa­ni­sche Staat am Ende kas­siert, hängt von der Region ab. Weil es kein Dop­pel­be­steue­rungs­ab­kom­men zwi­schen Deutsch­land und Spa­nien gibt, kann es zu einer Steu­er­be­las­tung in bei­den Län­dern kom­men.


Bei Fra­gen spre­chen Sie uns gerne an.


Quelle: TRIA­LOG, Das Unter­neh­mer­ma­ga­zin Ihrer Bera­ter und der DATEV, Her­aus­ge­ber: DATEV eG, Nürn­berg, Aus­gabe 04/2016

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