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Die ver­bil­ligte Ver­mie­tung einer Woh­nung

Die Ein­künfte aus der Ver­mie­tung einer Woh­nung unter­lie­gen der Einkommen­steuer. Bei der Ermitt­lung der Ein­künfte aus der Ver­mie­tung kön­nen die Kos­ten, die mit der Ver­mie­tung im Zusam­men­hang ste­hen, als Wer­bungs­kos­ten abge­zo­gen wer­den.


Beson­der­hei­ten gel­ten in Fäl­len einer ver­bil­lig­ten Über­las­sung einer Woh­nung unter Ange­hö­ri­gen im Rah­men eines Ange­hö­ri­gen­miet­ver­hält­nis­ses sowie in Fäl­len der unent­gelt­li­chen oder ver­bil­lig­ten Über­las­sung einer Woh­nung an Arbeit­neh­mer im Rah­men von Dienst­ver­hält­nis­sen zu beach­ten.

Diese Wer­bungs­kos­ten kön­nen ab dem Ver­an­la­gungs­jahr 2012 voll­stän­dig berück­sich­tigt wer­den, wenn der Miet­zins gemäß min­des­tens 66 % der orts­üb­li­chen Miete beträgt. Liegt der Miet­zins jedoch unter 66 % der orts­üb­li­chen Miete, sind die Wer­bungs­kos­ten in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Mit­hin ist nur ein Teil der Kos­ten abzugsfähig.Die Ober­fi­nanz­di­rek­tion (OFD) Frank­furt hat ihre Finanz­äm­ter mit Ver­fü­gung vom 22.1.2015 ange­wie­sen, wie die orts­üb­li­che Ver­gleichs­miete zu ermit­teln ist.

Wirk­sa­mer Miet­ver­trag

Grund­sätz­li­che Vor­aus­set­zung für die Aner­ken­nung von Miet­ver­hält­nis­sen unter nahen Ange­hö­ri­gen ist, dass der Miet­ver­trag zivil­recht­lich wirk­sam geschlos­sen wor­den ist und tat­säch­lich wie ver­ein­bart durch­ge­führt wird; dabei müs­sen Ver­trags­in­halt und Durch­füh­rung dem zwi­schen Frem­den Übli­chen ent­spre­chen (Fremd­ver­gleich).

Für die Ermitt­lung der maß­geb­li­chen Miete ist von orts­üb­li­chen Markt­mie­ten für Woh­nun­gen ver­gleich­ba­rer Art, Lage und Aus­stat­tung aus­zu­ge­hen. Die orts­üb­li­che Markt­miete umfasst die orts­üb­li­che Kalt­miete zuzüg­lich der nach der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung umla­ge­fä­hi­gen Kos­ten. Hierzu zäh­len ins­be­son­dere die Grund­steuer, die Kos­ten für Was­ser und Abwas­ser, Hei­zung, Stra­ßen­rei­ni­gung und Müll­ab­fuhr, Beleuch­tung, Gar­ten­pflege, Schorn­stein­rei­ni­gung, Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­rung und für den Haus­wart. Im Ergeb­nis wird die orts­üb­li­che Warm­miete mit der tat­säch­lich gezahl­ten Warm­miete ver­gli­chen.

Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Kalt­miete

Für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Kalt­miete schreibt die OFD ihren Finanz­äm­tern ein abge­stuf­tes Ver­fah­ren mit sie­ben Prüfungs­stufen vor:

Stufe 1: zuvor ver­ein­bar­ter Miet­preis
In einem ers­ten Schritt kann der zuvor ver­ein­barte Miet­preis als orts­üb­li­che Kalt­miete zugrunde gelegt wer­den.

Stufe 2: Miet­spie­gel der Städte und Gemein­den
Fehlt eine vor­her­ge­hende Über­las­sung der Woh­nung, ist die orts­üb­li­che Miete grund­sätz­lich auf Grund­lage der ört­li­chen Miet­spie­gel zu ermit­teln. Ent­hält die­ser Miet­spie­gel Rah­men­werte, ist jeder der Miet­werte als orts­üb­lich anzu­se­hen, den der Miet­spie­gel inner­halb der Spanne zwi­schen meh­re­ren Miet­wer­ten für ver­gleich­bare Woh­nun­gen aus­weist.

Stufe 3: Miet­wert­kal­ku­la­to­ren
Exis­tie­ren für die betrof­fene Kom­mune keine Miet­spie­gel, sol­len die Finanz­äm­ter zur Ermitt­lung eines Ori­en­tie­rungs­wer­tes auf ver­wal­tungs­ei­gene Miet­wert­kal­ku­la­to­ren zurück­grei­fen (in Hes­sen: Miet­wert­kal­ku­la­tor der hes­si­schen Ämter für Boden­ma­nage­ment und Geo­in­for­ma­tion, kurz „Mika“).

Stufe 4: Inter­net­re­cher­che
Als 4. Stufe hat die OFD vor­ge­se­hen, dass sowohl in den Fäl­len, in denen eine ver­gleich­bare Miete nicht ermit­telt wer­den konnte, als auch in den Fäl­len, in denen die nach den vor­ste­hen­den Grund­sät­zen ermit­telte ver­gleich­bare Miete noch veri­fi­ziert wer­den soll, auf Inter­net­por­tale wie www​.immoscou​t24​.de zurück­ge­grif­fen wer­den soll.

Stufe 5: Hoch­rech­nung ver­al­te­ter Miet­preis­spie­gel
Wenn eine Ermitt­lung nach den Stu­fen 1–4 nicht mög­lich ist oder wenn die ermit­tel­ten Werte veri­fi­ziert wer­den sol­len, kann die Ermitt­lung der markt­üb­li­chen Ver­gleichs­miete durch eine Hoch­rech­nung eines ver­al­te­ten Miet­preis­spie­gels anhand der durch­schnitt­li­chen Miet­stei­ge­run­gen erfol­gen.

Die Finanz­äm­ter hat­ten bis Mitte der neun­zi­ger­jahre eigene Miet­preis­spie­gel auf­ge­stellt. Die Miet­preis­spie­gel kön­nen nach der Ver­fü­gung über Preis­in­di­zes an die aktu­elle Markt­lage ange­passt wer­den.

Stufe 6: bun­des­durch­schnitt­li­che Miete
Hilfs­weise kann eine Ver­gleichs­miete auch unter Rück­griff auf die bun­des­durch­schnitt­li­che Brut­to­kalt­miete je qm für Woh­nun­gen laut dem Mikro­zen­sus 2010 ermit­telt wer­den. Diese Brut­to­kalt­miete ist anhand des Preis­in­dex für Mie­ten mit einer jähr­li­chen Stei­ge­rung um 1,15 % für den jewei­li­gen Ver­an­la­gungs­zeit­raum fort­zu­schrei­ben und zu regio­na­li­sie­ren

Stufe 7: Ermitt­lung mit­hilfe eines Bau­sach­ver­stän­di­gen
Greift keine der vor­ste­hend dar­ge­stell­ten Metho­den, kommt aus­nahms­weise eine Ermitt­lung der Miete durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten in Betracht.


Bei Fra­gen spre­chen Sie uns gerne an.

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