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Pri­vate Grund­stücks­ver­äu­ße­rung

Ein­künfte aus soge­nann­ten pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten gel­ten als sons­tige Ein­künfte im Sinne des Ein­kom­men­steu­er­rechts. Pri­vate Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfte sind nach der gesetz­li­chen Defi­ni­tion Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfte bei Grund­stü­cken und Rech­ten, die den Vor­schrif­ten des bür­ger­li­chen Rechts über Grund­stü­cke unter­lie­gen (z. B. Erb­bau­recht, Mine­ral­ge­win­nungs­recht), bei denen der Zeit­raum zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Hier­aus erge­ben sich viel­fäl­tige Fra­gen, die nach­fol­gen­der Auf­satz beant­wor­tet.


Ver­äu­ße­rungs­ge­gen­stand Grund­stück. Gegen­stand ist die Ver­äu­ße­rung von Grund­stü­cken und von Rech­ten, die den Vor­schrif­ten des BGB über Grund­stü­cke unter­lie­gen. Hierzu zäh­len z. B. Erb­bau­rechte, bestimmte Boden­schätze und Mine­ral­ge­win­nungs­rechte. Ein Nieß­brauch, Wohn­recht oder Vor­kaufs­recht sind hin­ge­gen nicht erfasst.

Ein Grund­stück ist nach der gesetz­li­chen Defi­ni­tion der Grund und Boden.

Steu­er­recht­lich bil­den Grund und Boden einer­seits und auf­ste­hen­des Gebäude ande­rer­seits zwei selbst­stän­dige Wirt­schafts­gü­ter. Die Vor­schrif­ten zur pri­va­ten Ver­äu­ße­rung bezie­hen sich auch auf die Ver­äu­ße­rung von Grund­stü­cken, also des Grund und Bodens.

Als Gegen­stand des Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfts ist im Gesetz jedoch nicht der Begriff „Grund und Boden“ defi­niert, son­dern der des „Grund­stücks“. Das Gebäude gehört zivil­recht­lich jedoch zu den wesent­li­chen Bestand­tei­len eines Grund­stücks und wird des­halb bei der Ver­äu­ße­rung eines Grund­stücks erfasst.

„Ver­äu­ße­rung“. Besteue­rungs­tat­be­stand ist nur die Ver­äu­ße­rung eines Grund­stücks oder eines grund­stücks­glei­chen Rechts inner­halb von zehn Jah­ren nach der Anschaf­fung. Zen­trale Begriffe sind daher „Anschaf­fung“ und „Ver­äu­ße­rung“.

Die Anschaf­fung wird als ent­gelt­li­cher Erwerb eines Wirt­schafts­guts von einem Drit­ten defi­niert. Keine Anschaf­fung ist der unent­gelt­li­che Erwerb eines Wirt­schafts­guts, z. B. durch Erb­schaft, Ver­mächt­nis oder Schen­kung. Ver­äu­ße­rung ist der der Anschaf­fung ent­ge­gen­ge­setzte Vor­gang.

Ver­äu­ße­rungs­frist. Zur Bestim­mung des Zeit­punkts des obli­ga­to­ri­schen Rechts­ge­schäfts ist auf den Zeit­punkt des rechts­wirk­sam zustande gekom­me­nen Ver­trags­ab­schlus­ses abzu­stel­len, hier also auf die nota­ri­elle Beur­kun­dung des Kauf- oder z. B. auch Tausch­ver­tra­ges.

Maß­geb­lich für den Beginn der Frist ist die Anschaf­fung des Grund und Bodens und nicht die Fer­tig­stel­lung des Gebäu­des.

Die steu­er­schäd­li­chen Fris­ten betra­gen für Grund­stü­cke zehn Jahre

Begüns­ti­gung von zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutz­ten Wirt­schafts­gü­tern. Unschäd­lich ist der Ver­kauf von Grund­stü­cken, wenn ein Grund­stück im Zeit­raum zwi­schen Anschaf­fung oder Fer­tig­stel­lung und Ver­äu­ße­rung aus­schließ­lich zu eige­nen Wohn­zwe­cken ver­wen­det wurde.

Der Ver­kauf ist auch dann unschäd­lich, wenn ein Grund­stück im Jahr der Ver­äu­ße­rung und den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt wor­den ist. Das Grund­stück muss inner­halb der letz­ten drei Kalen­der­jahre zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt wer­den. Die Eigen­nut­zung muss dabei aber nicht die vol­len drei Kalen­der­jahre umfas­sen.

Wird das Grund­stück sowohl zu eige­nen Wohn­zwe­cken als auch zu ande­ren Zwe­cken (z. B. Ver­mie­tung) genutzt, unter­lie­gen die Ein­künfte aus der Ver­äu­ße­rung ent­spre­chend dem Anteil, der auf den zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutz­ten Teil ent­fällt, nicht der Besteue­rung.

Ach­tung: Ein Arbeits­zim­mer dient nicht Wohn­zwe­cken.

Ver­äu­ße­rungs­ge­winn und Frei­grenze. Steu­er­pflich­ti­ger Ver­äu­ße­rungs­ge­winn ist die Dif­fe­renz zwi­schen dem Ver­äu­ße­rungs­preis einer­seits und den Anschaf­fungs- und Her­stel­lungs­kos­ten des Wirt­schafts­guts sowie den Wer­bungs­kos­ten ande­rer­seits.

Ver­äu­ße­rungs­preis ist der Wert, der bei der Ver­äu­ße­rung des Wirt­schafts­guts als Kauf­preis ver­ein­bart und tat­säch­lich spä­ter auch gezahlt wird.

Als „Anschaf­fungs­kos­ten“ und „Her­stel­lungs­kos­ten“ sind die Auf­wen­dun­gen zu berück­sich­ti­gen, die der Steu­er­pflich­tige selbst getra­gen hat. Erhal­tene Zuschüsse sind von den Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten abzu­zie­hen. Unter Umstän­den sind die Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten um die Abschrei­bun­gen zu kür­zen, was zu einer Gewinn­erhö­hung führt. Abzu­zie­hen sind hin­ge­gen Wer­bungs­kos­ten, z. B. Finan­zie­rungs­kos­ten.

Pri­vate Ver­äu­ße­rungs­ge­winne blei­ben steu­er­frei, wenn sie im jewei­li­gen Ver­an­la­gungs­zeit­raum 600 Euro nicht über­stei­gen. Bei der Zusam­men­ver­an­la­gung von Ehe­gat­ten ste­hen die Frei­gren­zen von 512 € bzw. 600 € jedem Ehe­gat­ten geson­dert zu.

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