Fachartikel & News

Die Ver­mie­tung von zeit­weise selbst­ge­nutz­ten Feri­en­woh­nun­gen

Eine eigene Feri­en­woh­nung am Lieb­lings­ur­laubs­ort stellt für viele Men­schen einen rea­li­sier­ba­ren Traum dar. Die Wenigs­ten kön­nen die Woh­nung aller­dings das ganze Jahr über nut­zen. So bie­tet es sich an, die Feri­en­woh­nung ein­fach in unge­nutz­ten Zeit­räu­men an Urlaubs­gäste zu ver­mie­ten. Dies hat den Vor­teil, dass ein Teil der Kos­ten durch die Ein­nah­men wie­der her­ein­ge­holt wer­den kann. Doch es gibt noch einen wei­te­ren Vor­teil: Besteht eine Über­schuss­erzie­lungs­ab­sicht, so las­sen sich die Kos­ten der Woh­nung auch noch steu­er­lich gel­tend machen.


Ver­mie­tung einer Feri­en­woh­nung. Grund­sätz­lich sind die Ein­nah­men aus der Ver­mie­tung einer Feri­en­woh­nung als Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ein­kom­men­steu­er­pflich­tig. Dies hat zur Folge, dass die damit in Zusam­men­hang ste­hen­den Kos­ten als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den kön­nen. In Frage kom­men hier Abschrei­bun­gen auf den Kauf­preis, Kos­ten für Reno­vie­run­gen und Repa­ra­tu­ren aber auch Zah­lun­gen für Ver­si­che­run­gen oder Mak­ler­ge­büh­ren für die Ver­mie­tung. Ent­schei­dend für die Steu­er­bar­keit und damit auch für die Abzugs­fä­hig­keit der Wer­bungs­kos­ten ist aber, dass eine Über­schuss­erzie­lungs­ab­sicht bei der Ver­mie­tung besteht. Der Steu­er­pflich­tige muss also dem Finanz­amt glaub­haft machen, dass er beab­sich­tigt, mit der Ver­mie­tung Über­schüsse der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten zu erzie­len und nicht nur mit den anfal­len­den Kos­ten seine Steu­er­last aus übri­gen Ein­künf­ten ver­rin­gern zu wol­len. Die­ser Nach­weis gelingt bei einer aus­schließ­lich ver­mie­te­ten und nicht selbst genutz­ten Woh­nung typi­scher­weise recht ein­fach. So reicht z.B. eine Über­tra­gung der Ver­mie­tung an einen Ver­mitt­ler und eine ver­trag­lich aus­ge­schlos­sene Selbst­nut­zung für die­sen Nach­weis aus. Eine wei­tere Mög­lich­keit die Über­schuss­erzie­lungs­ab­sicht zu bele­gen, ist, dass der Steu­er­pflich­tige seine Feri­en­woh­nung zumin­dest über die durch­schnitt­li­che Ver­mie­tungs­dauer des Feri­en­or­tes an Feri­en­gäste ver­mie­tet.

Zeit­weise Selbst­nut­zung der Feri­en­woh­nung. Kom­pli­zier­ter wird die The­ma­tik, wenn der Ver­mie­ter seine Woh­nung selbst nutzt. Unter den Begriff der Selbst­nut­zung fällt nicht nur die eigene Ver­wen­dung für sich selbst son­dern auch die unent­gelt­li­che Über­las­sung an Dritte. Die teil­weise Selbst­nut­zung stellt grund­sätz­lich ein Beweis­an­zei­chen für eine auch pri­vate nicht mit der steu­er­li­chen Ein­künfts­er­zie­lung zusam­men­hän­gen­den Ver­an­las­sung der mit der Woh­nung ent­ste­hen­den Auf­wen­dun­gen dar. In die­sem Fall muss der Steu­er­pflich­tige zum Nach­weis der Über­schuss­erzie­lungs­ab­sicht objek­tive Umstände vor­tra­gen, die genau diese Absicht bele­gen. Typi­scher­weise wird dann eine Total­pro­gnose erstellt, die die Ein­nah­men aus der Ver­mie­tung den Wer­bungs­kos­ten gegen­über­stellt, die auf die Zeit­räume ent­fal­len, in denen die Feri­en­woh­nung tat­säch­lich an Feri­en­gäste ver­mie­tet oder zur Ver­mie­tung ange­bo­ten und bereit­ge­hal­ten wird. Die Kos­ten, die auf die nicht steu­er­bare Selbst­nut­zung ent­fal­len, zäh­len hier nicht mit her­ein. Kos­ten, die sowohl durch die Selbst­nut­zung als auch durch die Zeit der Ver­mie­tung ver­an­lasst sind, wie z.B. Schuld­zin­sen für ein Dar­le­hen für die Woh­nung, Grund­be­sitz­ab­ga­ben, Abschrei­bun­gen oder auch Ver­si­che­rungs­bei­träge, müs­sen im Ver­hält­nis der Zeit­räume der jewei­li­gen Nut­zung zuein­an­der auf­ge­teilt wer­den. Ergibt die Pro­gnose einen Über­schuss, so ist die Ver­mie­tung grund­sätz­lich steu­er­bar, so dass die Kos­ten der Woh­nung erst­mal prin­zi­pi­ell abzugs­fä­hig sind. Ist die Über­schuss­pro­gnose nega­tiv, so schei­det ein steu­er­li­cher Abzug der Kos­ten im Rah­men der Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung lei­der aus.

Wer­bungs­kos­ten­ab­zug für eine zeit­weise selbst genutzte Feri­en­woh­nung. Ist die Total­über­schuss­pro­gnose posi­tiv aus­ge­fal­len, so müs­sen die Kos­ten, die durch die Feri­en­woh­nung ver­an­lasst sind in einen abzugs­fä­hi­gen und einen nicht abzugs­fä­hi­gen Part auf­ge­teilt wer­den. Die Auf­wen­dun­gen, die für die Zeit der Ver­mie­tung bzw. für die dies­be­züg­li­che Bereit­hal­tung anfal­len, sind abzugs­fä­hig, wäh­rend Kos­ten für die Zeit der Pri­vat­nut­zung nicht abzugs­fä­hig sind. Grund­sätz­lich geschieht die Zuord­nung bzw. Auf­tei­lung nach den glei­chen Grund­sät­zen wie bei der Total­über­schuss­pro­gnose, die im zwei­ten Abschnitt dar­ge­stellt wurde. Leer­stands­zei­ten wer­den grund­sätz­lich im Wege der Schät­zung nach dem Ver­hält­nis der Selbst­nut­zung zur tat­säch­li­chen Ver­mie­tung auf­ge­teilt, wenn eine Selbst­nut­zung der Feri­en­woh­nung jeder­zeit mög­lich ist. Ist die Ermitt­lung der Selbst­nut­zung nicht mög­lich, wer­den die Leer­stands­zei­ten und die damit ver­bun­de­nen Kos­ten zu je 50 Pro­zent der Pri­vat­nut­zung und der Ver­mie­tung zuge­ord­net. Hat der Steu­er­pflich­tige die Selbst­nut­zung ver­trag­lich zeit­lich beschränkt, wie z.B. durch eine Ver­mie­tung durch einen Ver­mitt­ler, ist nur die vor­be­hal­tene Zeit der Selbst­nut­zung zuzu­rech­nen, wäh­rend im Übri­gen die Leer­stands­zeit der Ver­mie­tung zuzu­ord­nen ist, so dass die damit zusam­men­hän­gen­den Kos­ten grund­sätz­lich als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar sind.

This is a unique website which will require a more modern browser to work! Please upgrade today!